техническое заключение

Коммуникации

(ГОСТ 34059-2022 Инженерные сети зданий и сооружений внутренние. Устройство систем отопления, горячего и холодного водоснабжения. Общие технические требования)

Введение

В капитальный ремонт входит полная замена системы горячего водоснабжения (ГВС), холодного водоснабжения (ХВС), центрального отопления (ЦО, оно же теплоснабжения), водоотведения (канализации).

       Каждая система условно поделена на стояки (вертикальные части трубопровода, проходящие через квартиры и подъезды) и магистрали (горизонтальные части трубопровода, располагающиеся обычно в подвалах и на чердаках).

Важно: Замена коммуникаций имеет смысл только при условии полной замены — полного доступа ко всем трубам. Частичная замена недопустима. Любая замена коммуникаций должна идти в тех же диаметрах и материалах и в том же расположении. Капитальный ремонт не предполагает изменений расположения труб. В случае изменения материала или расположения необходим полноценный проект со всеми расчётами до потребителя.

Чем раньше принято решение о замене коммуникаций, тем лучше. На этапе ТЗК уже необходимо понимать, будет ли полный допуск к стоякам для их замены.

Рекомендуется это решение принимать на этапе ОСС.

       В случае, если не все жители готовы дать доступ к своим стоякам, можно заменить только магистрали и выборочно те стояки, где жители готовы дать доступ. НО в этом 

случае капремонт в региональной программе закрывается для этого дома полностью, то есть остальные стояки не будут заменены до 2044 года.

Мусоропровод(сп 31-108-2002 мусоропроводы жилых и общественных зданий и сооружений

В рамках капитального ремонта производится (типовые решения стр. 529):

• замена мусоропровода полностью (ствол, загрузочные клапаны, шибер, патрубок шибера, узел вентиляции (на крыше), дроссель-клапан, дефлектор, муфты силовые разгрузочные)
• установка камеры очистки ствола мусоропровода (ящик, внутри которого находится круглая щётка для автоматической чистки ствола мусоропровода. Щётка на электроприводе, вращаясь, перемещается вверх и вниз по всей высоте ствола. К этому устройству проектом должен быть предусмотрен подвод воды, его электроснабжение и заземление)
• ремонт мусорокамер (включая облицовку плиткой)
• восстановительный ремонт на лестничной клетке (пол, стены, потолок)

камера очистки ствола мусоропровода

Визуальное обследование:

(5.4.6 ГОСТ 31937-2022)

Инструментальное обследование:

Рекомендации к ТЗК и ПСД:

Если у вас установлен асбестовый мусоропровод, нормально работают ковши, то замена, возможно, и не требуется. В случае установки некачественного ствола мусоропровода, он ржавеет насквозь (такие случаи после проведения капремонта известны).   

Подвал (раздел 4 всн 57-88(р) положение по техническому обследованию жилых зданий)

В рамках капитального ремонта осуществляется ремонт подвалов, относящихся к общему имуществу дома. (типовые решения стр 466)

В перечень работ входит:

Визуальное обследование:

Инструментальное обследование:

Рекомендации к ТЗК и ПСД:

Свободные доменные имена в зоне рфе:

ТзкСервис, Тзк-Сервис, Тзк24, Тзк-Маркет, Новый-Тзк, Тзк-Строй, ТзкСтрой, Тзк-Новый, ТзкДом, ТзкОнлайн, Тзк-24, ТзкЦентр, ТзкМаркет, Тзк-Центр, Тзк-Онлайн, Тзк-Дом

Системы водоотведения (канализации)

СП 30.13330.2022 (Раздел 8)

Капитальный ремонт системы водоотведения предполагает:

Визуальное обследование: (ГОСТ 31937-2022 п 5.4.4)

Инструментальное обследование: (ГОСТ 31937-2022 п 5.4.4)

Рекомендации к ТЗК и ПСД:

Особенности:

Возможно, что на первом этаже или в подвале есть арендаторы, поменявшие трассировку и нагрузку магистралей канализации. Обязательно необходимы обследование, анализ и расчёт существующей системы.

Системы горячего водоснабжения (гвс) и холодного водоснабжения (хвс)

    Капитальный ремонт систем ХВС, ГВС предполагает:

Визуальное обследование:

Крайне важны для отображения в ТЗК:

Проектировщик должен зафиксировать:

Инструментальное обследование:

По ГОСТ 31937-2022 (П. 5.4) проводят оценку коррозионного состояния трубопроводов и нагревательных приборов.

Вырезают фрагменты труб – образцы. По образцам определяют максимальную глубину коррозионного поражения и значение сужения «живого» сечения. Фрагменты берут из элементов системы (стояков, подводок к нагревательным приборам, нагревательных приборов).

Число стояков, из которых отбирают образцы, должно быть не менее трех. При обследовании системы с замоноличенными стояками образцы для анализа отбирают в местах их присоединения к магистралям в подвале. ГОСТ 31937-2022 (П. 5.4)

Также проводятся расчеты физического износа по ВСН 53-86(р) (п. 1.7.)

Проводятся инструментальные замеры температуры воды и напора на верхних этажах.

Рекомендации к ТЗК и ПСД:

В случае изменения материала или расположения труб (например, вынос из стены), необходимо:

1) проект с правильным учётом каждого потребителя (квартиры и т. д.)    

2) полный доступв каждое помещение

Особенности систем ГВС и ХВС

Особенность: тупиковая ГВС. В старых домах бывает, что система ГВС выполнена по тупиковой схеме, то есть нет циркуляции (нет обратной трубы). В этом случае важно, чтобы обследование выявило отсутствие циркуляции, а проект учитывал устройство циркуляции и прокладку обратной трубы.

       Особенность: нет подвала. В таком случае замена магистралей может быть осуществлена при условии:

Системы центрального отопления (цо, оно же теплоснабжение)

Капитальный ремонт системы ЦО предполагает:

• полную замену магистралей системы отопления
• замена главного стояка системы отопления (относится к магистралям). Если главный стояк расположен в жилой квартире, проектом должен быть предусмотрен вынос стояка в места общего пользования (за мусоропровод либо в коридор). Главный стояк зашивается в короб из гипсокартона. (типовые решения, стр. 382)
• трубопроводы магистралей грунтуются, окрашиваются два раза и покрываются теплоизоляцией по всей длине
• замена запорной, измерительной, спускной и балансировочной арматуры, начиная с теплосчетчика МОЭК. Счетчик и все, что после него – в зоне ответственности МОЭК (, стр 379). На самом деле встречаются ситуации, когда счетчик не стоит на балансе у МОЭК, и даже случается, что не стоит на балансе ни у кого. Данный вопрос должен быть выяснен ДО обследования ТЗК путем получения актов балансной принадлежности
• полная замена стояков отопления
• Замена батарей.
• трубопроводы стояков грунтуются, окрашиваются два раза
• После завершения монтажа восстанавливается покрытие стен

Визуальное обследование: (ГОСТ 31937-2022 п 5.4.2)

• описывают систему (тип системы — централизованная, местная, однотрубная, двухтрубная; схема разводки подающей и обратной магистрали и др.);
• определяют типы и марки отопительных приборов;
• обследуют наиболее ответственные элементы системы (насосы, магистральную запорную арматуру, контрольно-измерительную аппаратуру, автоматические устройства);
• обследуют трубопроводы, отопительные приборы, запорно-регулирующую арматуру (в подвале, помещениях, на лестничных клетках, чердаке);
• Предельно важно правильное обследование трассировки и диаметра труб по подвалу и чердаку (если есть верхний розлив).
• выявляют и фиксируют места коррозии, течи, следы ремонтов, разрушение или отсутствие теплоизоляции
• При обследовании стояков ЦО важно правильный учёт и отображение потребителей:

Инструментальное обследование: (ГОСТ 31937-2022 п 5.4.2)

Рекомендации к ТЗК и ПСД:

Магистрали ЦО: Предельно важно правильное обследование трассировки и диаметра труб по подвалу и чердаку (если есть верхний розлив). Неправильно указанные трассировка и диаметры в ТЗК и проекте могут привести к полной разбалансировке системы и плохой работе отопления во всём доме.

Не стоит соглашаться на неправильный проект под утверждение подрядчика, что он будет менять по факту. После того, как трубы срежут, никто не сможет установить, какие диаметры где проходили. Схема «по факту» должна быть до начала производства работ.

Стояки: При замене стояков ЦО и батарей необходим полный доступ и полная замена стояков. Самой изношенной частью являются части труб, идущие в перекрытиях. При неполном доступе, соединение новой трубы со старой именно в зоне перекрытия в дальнейшем приведёт к авариям.

Фасад (раздел 4 всн 57-88(р) положение по техническому обследованию жилых зданий)

В капитальный ремонт любого фасада входит:

Визуальное обследование:

Инструментальное обследование:

Рекомендации к ТЗК и ПСД:

а) на поверхности фасада(отражены ли на планах и в описаниях):

б) балконы(отражены ли конкретные балконы, на которых):

Любой дефект балкона должен приводить к проверке прочности балконной плиты методами неразрушающего контроля.

в) входные группы(правильно ли отражены на чертежах и в описаниях ваши особенности входных групп):

г) отмостка (отражено ли в ТЗК, на планах и в описаниях):

д) цоколь(отмечены ли на планах и в описаниях):

е) приямки входа в подвал (правильно ли указаны на планах и в описаниях):

Какие разделы необходимо посмотреть в техническом заключении?

В связи с тем, что данная статья написана не для профессионалов, знать и соблюдать технические нормы и правила это обязанность проектной организации мы перечислим разделы документации и обратим внимание, но то, что может проверить любой заказчик.

1. Свидетельство о допуске СРО
2. Подтверждение (выписка) из реестра членов саморегулирующей организации о том, что данная компания в настоящее время имеет право осуществлять работы.

   Здесь следует пояснить, что свидетельство о допуске к работам, оказывающим влияние на безопасность здания, может быть и выдано в 2022 году. Может произойти случай, что компания перестала платить членские взносы или свидетельство отозвали за какие-либо нарушения.

   Поэтому, согласующие органы требуют к допуску подкалывать подтверждение, заверенное печатью организации.

3. Техническая документация БТИ или органов учета технической документации (РТИ).
4. Техническое задание на выполнение данных работ (оно не обязательно, но лучше оформить. Так спокойнее и заказчику, и проектировщику).

   Далее техническое заключение делиться на текстовую и графическую части.

5. Тестовая часть. В нее входит содержание, описание объекта, методика обследования (существует, например, инструментальный и визуальный метод обследования) и пишутся результаты обследования по каждой инженерной системе и более подробно о каждом элементе. Стоит обратить внимание на выводы и рекомендации. В них описаны необходимые действия для устранения дефектов, выводы и ответы на поставленные вопросы.
6. Графическая часть. В графической части технического заключения изображается план помещения с нанесением результатов инженерного обследования. Наносятся стояки горячего и голодного водоснабжения, вентиляционные камеры и приборы отопления. В жилых квартирах при устройстве проемов в несущих стенах обязательно показывать расположение поит перекрытий.
7. Поверочные расчеты. В основном поверочные расчеты идут как приложение и в зависимости от характера производимых изменений считается статическая нагрузка на несущие и ограждающие конструкции или динамическая нагрузка, но это, в основном, для предприятий.

Техническое заключение мниитэп.

При устройстве проемов в несущих стенах техническое заключение согласно 508-ПП как правило выпускает автор дома. Хотя это и противоречит практике выдачи свидетельств о допуске СРО и является ограничением в свободной деятельности проектных организаций, практика уже сложилась, никто не будет спорить с МЖИ по этому вопросу.

Стоит отметить ключевые моменты при осуществлении заказа технической документации в МННИТЭП. Так как этот институт являлся лидером в Москве, а возможно и в Советском союзе по проектированию панельного строительства, и по проектом этого института построено 80% квартир в Москве, в нем еще сохранился порядок и четкое понимание вопроса.

Что можно сделать разрешат, что нельзя будет четкий отказ.

Но надо понимать несколько ключевых моментов при оформлении заказа в МНИИЭПе. На прием вы должны принести документы БТИ: поэтажный план и экспликацию, особо подчеркиваем, документы БТИ -это не технический план, что вы получили при покупке квартиры.

Далее после заключения договора вы должны подготовить квартиру к осмотру, инструкцию, что нужно вскрыть получите на месте.

Обычно специалисты МНИИТЭП просят дать доступ к соседям этажом выше и ниже для того, чтобы убедиться, что они не наделали проемов в несущих стенах.

Далее изготавливается техническое заключение с проектом усиления и фактически выполняются работы. Стандартно — это устройство металлической рамы.

Если дом выпуска после 2007года, то сдесь с проемами в несущей стене сложнее. Дело в том, что эти дома проектировались с защитой от прогрессирующего разрушения при чрезвычайных ситуациях и любое вмешательство в конструкции влечет их ослабление, в этом случае усиление намного сложнее и целесообразно это делать только при начале ремонта, так как если делать такую конструкцию в существующем ремонте, то «полетит» весь ремонт. На а фотографии это видно.

Судебная экспертиза и техническое заключение.

По своей сути эти два документа очень схожи между собой и  часто бывает, что конструктор или технический работник, который сам производил обследования зданий, по своей сути бывает компетентнее, чем судебный эксперт.

В случает изготовления технического заключения проектная организация идет стандартным путем, и каждое техническое заключение-это зеркальное отражение предыдущей работы.

К техническому заключению выдается задание на обследование объекта недвижимости, прописывается какие элементы надо обследовать.

И в выводах и рекомендациях мы видим готовое решение или рекомендации по устранению конструктивных нарушений, с поверочными расчетами и графической частью.

В судебной экспертизе эксперт отвечает на вопросы поставленные судом.

Экспертное заключение не вдается в технические подробности ответ более развернутый и обоснованный. Например, дело № А40-245296/2022-176-1952 по иску ИП к Департаменту городского имущества города Москвы о признании права собственности на здание.

Не секрет, что в Москве с помощью тестовой программы выявлено и на следующий год поставлено на плановые проверки и контроль свыше 78000 объектов незаконного строительства.

Естественно, любой собственник,  пожелает не потерять свой объект недвижимости. Он может ходатайствовать в суде о проведении судебной строительно-технической экспертизы. Которая  ответит на поставленные судом вопросы.

А именно, капитальное или не капитальное строение? Возможен ли его перенос без существенных разрушений? Угрожает ли оно жизни и здоровью людей?

А уж как ответит эксперт ему решать.

Как заказать техническое заключение на квартиру? и какими особенностями обладает этот документ.

До выхода 508-ПП техническое заключение о состоянии несущих и ограждающих конструкций имела право делать только проектная организация, являющаяся автором дома или МосЖилНИИ Проект, так как в Москве действовал временный регламент начиная с 2005г.

Как ни странно, этот регламент не был издан, значит не имел никакой юридической силы и в судебном порядке оспаривался в первой же инстанции.

По настоящее время МЖИ часто требует экспертное заключение автора дома, что является совершенно необоснованным, так же как и создание «приближенных экспертных организаций», которые по стоимости изготовления и согласования документации превосходят все другие в разы.

Как бы то не было, простому обывателю, заказчику нужно знать, что основным документом для осуществления заказа ТЗК является документация БТИ или технический план с графической частью они идентичны с документами на перепланировку.

Но существует ряд требований, на которые стоит обратить внимание. Это состав ТЗК.

В составе технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций для жилого помещение необходимо отразить: нагрузки на перекрытия, при необходимости сделать поверочные расчеты, отобразить места установки приборов отопления и сан.тех. оборудования.

Все результаты обследования наносятся графически и подтверждаются расчетами (при необходимости) и  отражены  в выводах и рекомендациях.

При каких случаях необходимо изготавливать техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ?

Как правило, такой вид документа запрашивает Жилищная инспекция, в том случае, если работы уже сделаны без согласования в квартире или в нежилом помещении.

Основной признак, или как можно понять, что нужно делать именно этот вид документации:

Существуют красные линии БТИ, что говорит о перепланировке, сделанной без согласования в установленном законом порядке.

Для справки, в настоящее время, технические паспорта БТИ действительны в течении года, при каждом обследовании БТИ выходит техник, который обязан зафиксировать все изменения в фактической конфигурации помещения. Фактическое не внесение изменений в техническую документацию рассматривается как внесение заведомо ложных сведений и преследуется по закону.

Техническое заключение о допустимости и безопасности имеет свойства симбионта, т.е. в одном документе мы видим и ТЗК и проект перепланировки.

Содержание этого документа нигде не регламентируется, но с точки зрения практики, наносится существующее положение согласно действующему техническому паспорту БТИ и план после в черных линиях, с нанесением размеров и тд.

Остальные разделы стандартны.

Какие особенности содержит техническое заключение на здание или нежилое помещение?

Прежде всего, необходимо определиться с  целью, для чего вы заказываете техническое заключение, и какие вопросы пытаетесь решить с помощью этого документа.

Если техническое заключение предназначено для того, что бы сделать вывод о возможности проведения реконструкции, например надстройки этажа или для производства любых других работ, связанных с изменениями технико-экономических показателей.

Необходимо проводить полное инструментальное обследование объекта.

Делать шурфы и вскрывать фундаменты. Делать поверочные расчеты на все существующие несущие и ограждающие конструкции.

После чего понять примерные нагрузки, которые будут после реконструкции и исходя из прошлых поверочных расчетов сделать вывод о возможности проведения реконструктивных работ.

При этом учитываются существующие дефекты.

Техническое заключение, о соответствии объекта градостроительным нормам и правилам

Данное заключение готовят при прохождении комиссии по самовольному строительству, по решению суда, при спорных вопросах, связанных с объектами недвижимости.

Что бы пройти первую стадию легализации самовольного строительства пишется письмо на имя руководителя инспекции и прикладывается следующий набор документов.

1. Техническое заключение
2. Архитектурно-градостроительное решение
3. Паспорт безопасности и антитеррористической защищенности объекта
4. Прочие документы необходимые для идентификации объекта недвижимости.

Вышеупомянутый документ должен содержать подробные исследования с расчетной частью и доказательствами о безопасности и о том, что объект не создает угрозужизни и здоровьютретьим лицам.

Какие задачи можно решить с помощью технического заключения? зачем нужно техническое заключение?

1. Изготовление технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций необходимо для согласования перепланировки. Притом этот документ необходимо изготовить до изготовления проектной документации, т.к. в выводах и рекомендациях аккредитованный эксперт должен дать ответ на вопрос, возможно ли реализовать намечаемые мероприятия по переустройству или перепланировке. Если мероприятия реализовать возможно, тогда в рекомендациях есть дополнительная информация, например, разработать проект (раздел АР) и согласовать его в установленном законом порядке.

   При этом стоит дополнительно обратить внимание на функциональное назначение помещения и его тип.

   В настоящее время в Москве действует регламент согласования перепланировок.

   При этом, если внешние границы здания или помещения не были затронуты, то есть не были изменения фасадной части здания, есть справка ГИПа о том, что несущие конструкции не затрагиваются и не вносятся изменения в конструктивные элементы, а также в элементы, отвечающие за безопасность здания – изменения вносятся в техническую документацию БТИ при наличии технического заключения и проекта перепланировки. Основанием служит 51ст.ГК РФ.

   При согласовании перепланировки в жилом помещении набор документов тот же, однако? вопрос рассматривает МЖИ на основании 508 ПП.

2. Изготовление технического плана и получении или при внесении изменений в кадастр.
3. При судебных спорах. Основанием для судебного спора или подтверждения чего-либо является техническое заключение, подписанное экспертом.
4. При легализации самовольного строительства. В Выводах и рекомендациях эксперт отвечает положительно наследующие вопросы: Отвечает ли данное строение или сооружение всем строительным нормам и правилам? Обеспечивается ли в данном сооружении безопасность для жизнедеятельности людей? Какая категория присваивается данному сооружению или зданию?
5. При экспертной оценке сметной документации до начала строительства  или уже построенного здания.
6. Все работы связанные с получением распоряжения Москомархитектуры это и получение колористического паспорта и согласование отдельного входа и другие реконструктивные работы, связанные с фасадом.

Техническое заключение (тзк)