Что значит зоу — Значения слов

4.1. Общие положения о зонах с особыми условиями использования территорий

Общее регулирование правового статуса зон с особыми условиями использования территорий (далее – ЗОУИТ) появилось с принятием Федерального закона от 03.08.2022 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 342-ФЗ).

До этого момента в законодательстве лишь разрозненно содержались некоторые общие положения о таких зонах, однако главным образом их статус регулировался нормативно-правовыми актами в отношении конкретных видов зон, что существенно затрудняло применение этих норм и приводило к многочисленным судебным спорам.

В целях установления единых подходов к правовому регулированию режима ЗОУИТ и ограничений использования земельных участков[1] ЗК РФ был дополнен новой главой 19 «Зоны с особыми условиями использования территорий».

Кроме того, были внесены изменения в ЗК РФ в части регулирования вопросов возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ (ст.ст. 57, 57.1 ЗК РФ), а также в иные нормативно-правовые акты.

Большинство новых норм ЗК РФ в отношении ЗОУИТ вступило в силу со дня официального опубликования закона № 342-ФЗ (04.08.2022).

Вместе с тем в конце 2022 года были внесены значительные изменения в переходные положения закона № 342-ФЗ, которые фактически влекут отложение начала действия нового регулирования на несколько лет (закон № 455-ФЗ[2], изменения вступили в силу 31.12.2022).

Указанные изменения во многом приводят к тому, что нормы гл. 19 и ст. 57.1 ЗК РФ становятся некой декларацией, которая начнёт в полном объёме действовать только с 01.01.2022 (если не состоится очередной перенос срока).

При этом внесение анализируемых изменений в 2022 году имеет ряд недостатков с точки зрения юридической техники. Во-первых, срок вступления в силу нового регулирования ЗОУИТ фактически был перенесён задним числом (для ЗОУИТ, устанавливаемых после принятия закона № 342-ФЗ, нормы уже вступили в силу 04.08.

2022, однако 31.12.2022 начало действия многих из них было перенесено на 01.01.2022). Также сложности в применении норм создаёт то, что сами положения ЗК РФ не претерпели изменений, и, чтобы понять, действует конкретная норма или нет, нужно разобраться в большом количестве переходных положений.

Понятие и виды ЗОУИТ

Необходимо отметить, что, несмотря на большой объём нового регулирования ЗОУИТ, определение и признаки ЗОУИТ так и не были сформулированы законодателем. В п. 4 ст. 1 ГрК РФ определение ЗОУИТ по-прежнему даётся лишь путём перечисления некоторых видов ЗОУИТ, а в ст. 104 ЗК РФ указываются только цели установления ЗОУИТ.

На основании системного толкования законодательства можно выделить следующие признаки ЗОУИТ:

1)  наличие пространственных границ;2)  существование ограничений прав на земельные участки (в части использования/размещения объектов капитального строительства, использования участков для определённых видов деятельности), попадающие в ЗОУИТ, которые устанавливаются не в пользу конкретного лица;3)  установление их в связи с существованием определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов;4)  установление их в публично-значимых целях: либо необходимость охраны указанных объектов капитального строительства, территорий, природных объектов, либо, наоборот, необходимость обеспечения безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.

Используя указанные признаки, под ЗОУИТ можно понимать территории, в границах которых в публично-значимых целях устанавливаются ограничения использования земельных участков, направленные на охрану определённых объектов капитального строительства, территорий, природных объектов либо обеспечение безопасной эксплуатации определённых объектов в целях защиты жизни, здоровья граждан.

Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведён в новой ст. 105 ЗК РФ. В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.

Необходимо отметить, что соответствующий перечень ЗОУИТ является закрытым, из чего следует, что для введения новой ЗОУИТ недостаточно предписаний специальных нормативно-правовых актов, но необходимо и наличие данного вида ЗОУИТ в перечне ст. 105 ЗК РФ, без которого такая ЗОУИТ не может быть установлена.

Введение закрытого перечня ЗОУИТ, безусловно, необходимо приветствовать. Такой закрытый перечень существенно снижает риски для правообладателя участка, так как в настоящее время даже профессионалы не могут с уверенностью утверждать, что выявили все ограничения в отношении участка, так как количество вариаций возможных ограничений стремится к бесконечности.

Вместе с тем по вопросу закрытого перечня видов ЗОУИТ необходимо учитывать следующие обстоятельства. Во-первых, существует значительная вероятность того, что при возникновении соответствующего спора суды, руководствуясь правилами действия закона во времени, будут исходить из того, что ЗОУИТ, установленные до 04.08.

Во-вторых, можно с уверенностью утверждать, что не все территории, в границах которых предусмотрены различного рода ограничения использования участков, вошли в перечень ст. 105 ЗК РФ. В связи с этим, в отсутствие законодательно установленного перечня признаков и определения понятия ЗОУИТ, не исключены споры, связанные с тем, относятся ли сущностно те или иные зоны к ЗОУИТ и могут ли они существовать при отсутствии в перечне ст. 105 ЗК РФ.

В соответствии с предписаниями п. 1 ст. 106 ЗК РФ Правительством РФ должны быть утверждены новые положения в отношении каждого вида ЗОУИТ (за исключением ЗОУИТ, которые возникают в силу закона, например, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы).

Новые положения о ЗОУИТ среди прочего должны определять порядок подготовки и принятия решений об установлении (изменении, прекращении) существования указанных зон, исчерпывающий перечень объектов, в связи с которыми устанавливаются ЗОУИТ, требования к предельным размерам указанных зон, перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон, основания для изменения таких зон и прекращения их существования.

При этом законом № 342-ФЗ не установлен срок, в течение которого соответствующие постановления должны быть приняты Правительством РФ, ввиду чего можно предположить, что переходный период регулирования статуса ЗОУИТ растянется на достаточно длительный срок.

Так, с 04.08.2022 по февраль 2021 года было принято только два таких акта: Постановление Правительства РФ от 21.08.2022 № 1080[3] (по государственной геодезической сети, нивелирной сети и гравиметрической сети) и Постановление Правительства РФ от 31.08.2022 № 1132[4] (по зоне охраняемого объекта).

При этом важно учитывать, что только с принятием Правительством РФ новых положений о ЗОУИТ начнут применяться следующие нормы, введённые законом № 342-ФЗ:

1)  способы определения ограничений использования земельных участков в границах ЗОУИТЗаконом предусмотрено, что должен устанавливаться исчерпывающий перечень видов деятельности, осуществление которых допускается/запрещается в границах ЗОУИТ.

В отношении же строительства ОКС ограничения могут определяться тремя способами:а)  установление исчерпывающего перечня видов объектов, их разрешённого использования;б)  установление требований к параметрам объектов, размещение которых допускается/запрещается в границах указанной зоны;в)  установление требований к объектам, размещение которых допускается, исходя из оценки влияния (размещаемого объекта на объект (территорию), в целях охраны которых установлена ЗОУИТ / таких объектов (территории) на размещаемые ОКС), при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом экспертизы проектной документации (Федеральным законом от 02.08.

2)  запрет требовать согласования размещения объектов капитального строительства или осуществления иных видов деятельности в границах ЗОУИТ (за исключением придорожных полос)[6]В настоящее время согласование определённых действий с уполномоченными органами/организациями является часто встречающимся способом установления ограничений, например, согласование часто предусмотрено режимом охранных зон линейных объектов.

Новое регулирование предполагает, что ограничения использования участков в границах ЗОУИТ должны будут чётко следовать из законодательства, в т. ч. новых положений о ЗОУИТ, а не определяться уполномоченными органами/организациями применительно к конкретному случаю.

Вместе с тем до утверждения новых положений о ЗОУИТ с чётким определением перечня ограничений простое неприменение норм о необходимости получения согласований (формально п. 3 ст. 106 ЗК РФ о запрете согласований вступил в силу с 04.08.2022) приведёт к пробелам в правовом регулировании и необеспеченности режима ЗОУИТ, что не должно допускаться.

3)  необходимость внесения изменений в ранее принятые решения об установлении ЗОУИТ (см. далее)

Установление, изменение и прекращение существования ЗОУИТ 

А. Новое регулирование

В соответствии со ст. 106 ЗК РФ, по общему правилу, установление и изменение ЗОУИТ осуществляется на основании решения уполномоченного органа государственной власти (местного самоуправления).

В п. 7 ст. 106 ЗК РФ закреплены требования к решению об установлении ЗОУИТ. Такое решение должно содержать наименование, вид объекта, территории, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается ЗОУИТ, конкретные ограничения использования земельных участков из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о ЗОУИТ соответствующего вида, сведения о подзонах и т. д.

Требования к решению об изменении ЗОУИТ закреплены в п. 9 ст. 106 ЗК РФ. Так, в соответствующем решении должны быть указаны сведения об изменении границы ЗОУИТ (её подзоны), ограничения использования земельных участков, которые отличаются от ранее установленных.

Обязательным приложением к решению об установлении/изменении ЗОУИТ (если изменяются границы ЗОУИТ) являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат для ведения ЕГРН (п. 10 ст. 106 ЗК РФ)

ЗОУИТ может также возникать в силу федерального закона (например, водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны ОКН и т. п.). В этом случае принятие решения об установлении, а также изменении ЗОУИТ не требуется, однако уполномоченными в соответствии с федеральными законами органами в данном случае также осуществляется подготовка сведений о границах такой зоны (п. 19 ст. 106 ЗК РФ).

По общему правилу обязанность по подготовке сведений о границах ЗОУИТ возлагается на собственников ОКС (иных правообладателей, концессионеров, частных партнёров, застройщиков), в связи с размещением которых устанавливаются/изменяются соответствующие зоны.

Только при отсутствии указанных лиц или в случае установления ЗОУИТ по основаниям, не связанным с размещением ОКС, соответствующая обязанность возлагается на органы государственной власти (местного самоуправления), уполномоченные на принятие решений в отношении ЗОУИТ / установление границ ЗОУИТ, возникающих в силу федерального закона.

Новым регулированием также предусмотрен особый порядок установления/изменения ЗОУИТ в случае строительства/реконструкции ОКС, в результате которого подлежит установлению ЗОУИТ, или ранее установленная зона подлежит изменению (например, в случае строительства трубопровода, требующего установления охранной зоны).

Так, застройщик до дня обращения с заявлением на выдачу разрешения на строительство обязан обратиться в уполномоченные в отношении ЗОУИТ органы с заявлением об установлении/изменении ЗОУИТ с приложением необходимых документов. Копия решения об установлении/изменении ЗОУИТ является обязательным документом, без которого в выдаче разрешения на строительство будет отказано (пп. 9 п. 7, п. 13 ст. 51 ГрК РФ), однако данное решение может быть получено уполномоченным органом и в порядке межведомственного взаимодействия (п. 7.1 ст. 51 ГрК РФ).

В случае, если для строительства, реконструкции ОКС, в связи с размещением которого устанавливается ЗОУИТ, не требуется выдача разрешения на строительство, застройщик обязан обратиться с заявлением об установлении/изменении ЗОУИТ в срок не позднее пяти рабочих дней со дня утверждения проектной документации.

Однако если в течение одного года со дня окончания срока действия разрешения на строительство объект не будет введён в эксплуатацию либо не будут внесены изменения в разрешение в части продления срока, уполномоченный орган в течение трёх месяцев должен принять решение о прекращении существования ЗОУИТ или об отмене решения об изменении такой зоны (п.п. 13–16, 18 ст. 106 ЗК РФ).

Соответственно, новый механизм установления ЗОУИТ в случае строительства ОКС, в результате которого подлежат установлению ЗОУИТ, сводится к тому, что появление соответствующих зон предшествует созданию самих объектов, в связи с размещением которых такие зоны должны устанавливаться.

ЗОУИТ, в т. ч. возникающие в силу закона и ограничения использования земельных участков в таких зонах, считаются установленными, изменёнными со дня внесения сведений о ЗОУИТ, соответствующих изменений в сведения о такой зоне в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ).

Данное положение является очень важным. Ранее, несмотря на предписания п.п. 2 и 6 ст. 56 ЗК РФ, в соответствии с которыми ЗОУИТ являются обременением земельного участка и подлежат регистрации, у государственных органов и судов сформировалась позиция, в соответствии с которой ЗОУИТ существует вне зависимости от государственной регистрации.

Например, в отношении охранных зон суды указывали, что создание охранной зоны и ограничения по использованию земельного участка в охранной зоне связаны с самим фактом существования опасного объекта, а не с регистрацией охранной зоны[9].

Механизм внесения сведений о ЗОУИТ в ЕГРН следующий:

• органы, принявшие решения об установлении (изменении или о прекращении существования) ЗОУИТ, направляют в орган регистрации прав документы в течение пяти рабочих дней с даты принятия указанных решений;
• в случае установления или изменения ЗОУИТ в отношении планируемых к строительству или реконструкции ОКС, для которых требуется выдача разрешения на строительство, указанные в предыдущем пункте органы направляют в орган регистрации прав документы в течение пяти рабочих дней со дня поступления в уполномоченные в отношении ЗОУИТ органы разрешения на строительство указанного объекта;
• органы, установившие границы ЗОУИТ, возникающих в силу федерального закона, направляют в орган регистрации прав документы в течение пяти рабочих дней с даты установления их границ.

Согласно пп. 5 п. 5 ст. 8 закона № 218-ФЗ[10] сведения о том, что участок полностью или частично расположен в границах ЗОУИТ, включаются в кадастр недвижимости, который является составной частью ЕГРН. Также в соответствии с п. 1 ст.

10 закона № 218-ФЗ в реестр границ в составе ЕГРН вносятся сведения о самих ЗОУИТ, в т. ч. индивидуальные обозначения таких зон и описание местоположения их границ, реквизиты решений органов государственной власти (местного самоуправления) об установлении/изменении таких зон, содержание ограничений использования объектов недвижимости.

Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах ЗОУИТ, должны быть уведомлены органом регистрации прав о внесении сведений о зоне в ЕГРН / изменении таких сведений в порядке, установленном законом № 218-ФЗ.

В соответствии с п. 5.1 ст. 34 закона № 218-ФЗ уведомление осуществляется в электронной форме (через личный кабинет, если правообладатели зарегистрированы с использованием единой системы идентификации и аутентификации на едином портале или официальном сайте, либо по адресам электронной почты) либо в письменной форме посредством почтового отправления по почтовому адресу правообладателя / адресу, присвоенному объекту недвижимости (если уведомление в электронной форме является невозможным). 

Прекращение существования ЗОУИТ

ЗОУИТ может прекратить существование в следующих случаях:

1)  по истечении срока, на который она установлена;2)  одновременно с прекращением существования объекта, в связи с размещением которого она установлена (если это предусмотрено положением о ЗОУИТ соответствующего вида) (например, в силу прямого указания п. 22 ст.

106 ЗК РФ защитная зона ОКН, зона охраны ОКН прекращают существование в случае исключения ОКН из реестра ОКН);3)  на основании решения уполномоченного органа (в котором указываются сведения о прекращении существования данной зоны и прекращении действия ограничений использования земельных участков, расположенных в границах данной зоны[11].

При этом в первых двух случаях принятие решения о прекращении существования ЗОУИТ не требуется[12].

По общему правилу ЗОУИТ считаются прекратившими существование, а ограничения использования земельных участков в таких зонах недействующими со дня исключения сведений о ЗОУИТ из ЕГРН. Иное может быть предусмотрено законом, и в таком случае ЗОУИТ прекратит существование и в случае сохранения сведений о ней в ЕГРН, при этом важно ещё раз подчеркнуть, что данное правило не является зеркальным со случаями установления/изменения ЗОУИТ, которые всегда связаны с внесением сведений в ЕГРН. 

Б. Переходные положения

Законом № 342-ФЗ (в ред. 2022 г.) предусмотрен ряд весьма существенных переходных положений в отношении ЗОУИТ:

1)  до 01.01.2025 ЗОУИТ считаются установленными в случае отсутствия сведений о таких зонах в ЕГРН[13], если такие зоны установлены до 01.01.2022 одним из следующих способов:

• решением исполнительного органа государственной власти (местного самоуправления);
• согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ;
• нормативным правовым актом, предусматривающим установление ЗОУИТ в границах, установленных указанным актом, без принятия решения об установлении таких зон / согласования границ;
• решением суда (п. 8 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Соответственно, в качестве общего правила переходные положения предполагают, что до 01.01.2022 внесение сведений о вновь устанавливаемых ЗОУИТ в ЕГРН не является обязательным, а возникшие до указанной даты соответствующим образом (без внесения сведений в ЕГРН) ЗОУИТ считаются установленными до 01.01.2025 в случае отсутствия сведений о них в ЕГРН.

Данное регулирование направлено на то, чтобы не только ЗОУИТ, устанавливаемые после 01.01.2022, были внесены в ЕГРН, но и на то, чтобы со временем стали общедоступными и сведения о ЗОУИТ, установленных до указанной даты. Такое решение крайне важно, поскольку само количество ЗОУИТ является очень большим, а риски, связанные с попаданием в ЗОУИТ в отсутствие возможности получить соответствующую информацию, должны быть сняты с правообладателей участков полностью.

2)  На 01.01.2022 (с 04.08.2022) перенесено начало действия и целого ряда иных норм, составляющих важную часть нового режима ЗОУИТ, в т. ч.:

–   ЗОУИТ, которые установлены до указанной даты, считаются действительными вне зависимости от соответствия решений об их установлении новым требованиям ст. 106 ЗК РФ.При этом по общему правилу внесение изменений в указанные решения в соответствии с требованиями ЗК РФ не требуется (исключения предусмотрены п. 11 ст.

26 закона № 342-ФЗ, и они, во всяком случае, предполагают необходимость утверждения постановлением Правительства РФ нового положения о конкретном виде ЗОУИТ и существования различий в требованиях к размерам и ограничениям ЗОУИТ в таком положении и регулировании, которое действовало на дату установления конкретной ЗОУИТ);

–   до указанной даты установление (изменение, прекращение существования) ЗОУИТ осуществляется в порядке, установленном до введения нового регулирования законом № 342-ФЗ (за исключением случая утверждения Правительством РФ нового положения о конкретном виде ЗОУИТ);–   новое требование об установлении ЗОУИТ до выдачи разрешения на строительство и (или) о представлении вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство копии решения об установлении или изменении ЗОУИТ применяется только с указанной даты (01.01.2022).

При этом переходными положениями предусмотрено, что если строительство ОКС, в отношении которых подлежит установлению или изменению ЗОУИТ, начато после 04.08.2022, но не позднее 01.01.2022, правообладатели таких объектов в срок не позднее чем через 3 месяца со дня возникновения прав на такие объекты обязаны обратиться с заявлением об установлении ЗОУИТ.

Последствия установления, изменения ЗОУИТ 

А. Новое регулирование

В соответствии с ЗК РФ последствия установления/изменения ЗОУИТ следующие:

• со дня установления (изменения) ЗОУИТ на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускается как строительство новых, так и использование существующих ОКС, разрешённое использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков в ЗОУИТ, а также любое иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям. Реконструкция таких ОКС может осуществляться только путём их приведения в соответствие с ограничениями использования участков, установленными в границах ЗОУИТ (п. 1 ст. 107 ЗК РФ);
• правообладатели в течение 3 (трёх) лет со дня установления соответствующей зоны обязаны привести разрешённое использование или параметры ОКС / разрешённое использование земельных участков в соответствие с ограничениями использования земельных участков в границах ЗОУИТ либо снести такие ОКС (п. 4 ст. 107 ЗК РФ).

Снос ОКС / его приведение в соответствие с ограничениями, установленными в границах ЗОУИТ, осуществляется на основании самостоятельного решения собственника такого объекта, либо соглашения о возмещении убытков, либо решения суда (в случае отсутствия указанного ранее соглашения)

[14]. Соответственно, последствием неосуществления действий по приведению в соответствие или сносу объектов недвижимого имущества в срок является возможность принудительного осуществления таких действий на основании решения суда.

Отметим, что ст. 107 ЗК РФ предусмотрены особенности для случаев установления или изменения ЗОУИТ в отношении планируемых к строительству, реконструкции ОКС. Со дня установления/изменения ЗОУИТ до дня ввода объектов, в связи с которыми устанавливается/изменяется ЗОУИТ, в эксплуатацию независимо от ограничений использования участков допускается:

• использование участков в соответствии с ранее установленным ВРИ для целей, не связанных со строительством/реконструкцией ОКС;
• использование участков для строительства/реконструкции ОКС на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления/изменения ЗОУИТ, либо в случае начала строительства/реконструкции до указанного момента (если не требуется выдача разрешения на строительство);
• использование ОКС в соответствии с их ВРИ.

В случае же ввода в эксплуатацию ОКС, в связи с размещением которых были установлены/изменены ЗОУИТ, срок на приведение разрешённого использования или параметров ОКС / разрешённого использования земельных участков либо снос ОКС составляет два года[15].

Такой «промежуточный» статус для правообладателей с момента установления/изменения ЗОУИТ до момента ввода ОКС, в связи с которым устанавливается ЗОУИТ, в эксплуатацию обусловлен тем обстоятельством, что соответствующие ОКС в итоге могут быть так и не введены в эксплуатацию, что повлечёт за собой отмену ЗОУИТ, а потому возложение на правообладателей сразу же с момента установления ЗОУИТ обязанности по приведению в соответствие / сносу было бы преждевременным.

Б. Переходные положения

Применительно к ЗОУИТ, которые устанавливаются до 01.01.2022, вопрос о том, подлежат ли ОКС приведению в соответствие или сносу, решается в т. ч. в зависимости от того, какие цели преследовало установление той или иной ЗОУИТ.

Если такой целью являлась охрана жизни граждан, обеспечение безопасности полётов воздушных судов, обеспечение безопасной эксплуатации объектов, для охраны которых установлена указанная зона, то на основании полученного уведомления (порядок утверждён Постановлением Правительства РФ от 13.05.

2022 № 588[16]) такие объекты (а также разрешённое использование участков по смыслу данной нормы) необходимо привести в соответствие или снести (применительно к ОКС)[17]. Из буквального текста данной нормы следует, что в отсутствие уведомления совершение соответствующих действий не является обязательным для правообладателей.

При этом применение данного положения существенным образом ограничено, поскольку буквально в соответствии с п. 27 ст. 26 закона № 342-ФЗ (в ред. 2022 г.) для направления такого уведомления и сноса / приведения в соответствие одновременно необходимо, чтобы:

–   сведения о границах ЗОУИТ были внесены в ЕГРН;–   было утверждено положение о ЗОУИТ Правительством РФ, и ОКС не соответствовал ограничениям, установленным согласно данному положению для соответствующей ЗОУИТ (однако соблюдение данных условий является затруднительным, поскольку до 01.01.

В иных случаях обязанность по приведению в соответствие / сносу отсутствует, и правообладатели независимо от установленных ограничений вправе:

При этом системное толкование п.п. 27 и 33 ст. 26 закона № 342-ФЗ не должно приводить к абсурдному толкованию. Например, при наличии той или иной ЗОУИТ в Генплане, ПЗЗ (например, СЗЗ) нельзя признавать допустимым строительство ОКС (например, жилого объекта)

в данной ЗОУИТ независимо от установленных в СЗЗ ограничений ввиду отсутствия условий из п. 27 ст. 26 закона № 342-ФЗ (невнесение сведений о ЗОУИТ в ЕГРН и отсутствие нового положения, утв. Правительством РФ). Другой подход в т. ч. противоречил бы иным переходным положениям, в соответствии с которыми до 01.01.2022 ЗОУИТ могут устанавливаться без внесения сведений в ЕГРН и в ранее установленном порядке.

Выкуп объектов недвижимого имущества, возмещение убытков в связи с ограничением прав ввиду попадания таких объектов в ЗОУИТ

Учитывая, что установление (изменение) ЗОУИТ накладывает серьёзные ограничения на правообладателей участков и ОКС, попадающих в соответствующие зоны (обязанность по приведению в соответствие, сносу), естественной является потребность предоставления имущественной компенсации соответствующим лицам.

С принятием закона № 342-ФЗ установлено два способа такой компенсации: предоставление возмещения при выкупе участков или ОКС (ранее данный способ не был предусмотрен законодательством) и возмещение убытков. При этом если правообладателю доступны оба способа компенсации, то он вправе выбрать только один из них[19].

1. Выкуп объектов недвижимого имущества

А. Новое регулирование

Основные новые положения, посвящённые выкупу, сводятся к следующему. Выкуп возможен в отношении участка, объекта капитального строительства, а также права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного пользования участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности (в соответствии с терминологией ст. 107 ЗК РФ в последнем случае речь идёт о «возмещении за прекращение права»)[20].

Важно учитывать, что выкуп может быть осуществлён только в том случае, если установление (изменение) ЗОУИТ приводит к невозможности использования земельного участка, расположенного на нём объекта (не являющегося в соответствии с решением суда самовольной постройкой, за исключением самовольной постройки по количеству этажей или высоте) в соответствии с их разрешённым использованием.

Выкуп осуществляется только по требованию гражданина или юридического лица – собственника участка (объекта капитального строительства) либо гражданина или юридического лица, которому участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, принадлежит на указанном ранее праве.

Причём данное требование должно быть направлено правообладателем в срок не более чем пять лет со дня установления, изменения ЗОУИТ либо со дня, когда такое лицо узнало или должно было узнать об установлении, изменении ЗОУИТ[21].

Размер возмещения при выкупе определяется по правилам, предусмотренным нормами ЗК РФ в отношении размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. При этом определение размера возмещения производится исходя из ВРИ участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении (изменении) ЗОУИТ (п. 9 ст. 107 ЗК РФ).

Отметим, что идею введения механизма выкупа объектов недвижимого имущества необходимо приветствовать. Приведение разрешённого использования объектов недвижимого имущества в соответствие с установленными в ЗОУИТ ограничениями может являться экономически нецелесообразным для правообладателей и исключает заинтересованность в дальнейшем обладании объектами, что делает получение возмещения за объекты более предпочтительным.

Б. Переходные положения

Применительно к ЗОУИТ, устанавливаемым до 01.01.2022, возможность для правообладателей требовать выкупа объектов недвижимого имущества также существует (при этом из системного толкования п.п. 22.1 и 25 ст. 26 закона № 342-ФЗ может следовать, что выкуп всегда может осуществляться только после 01.01.

2022, даже если ЗОУИТ установлена, например, в 2020 г.). Однако такой выкуп возможен только в том случае, если правообладатели обязаны привести объекты в соответствие с установленными в ЗОУИТ ограничениями / снести объекты капитального строительства (см. ранее).

При этом должны быть соблюдены следующие условия:

• в отношении объектов капитального строительства не должны быть приняты решения о сносе самовольной постройки (за исключением самовольной постройки по количеству этажей или высоте);
• земельный участок должен быть приобретён (предоставлен), иной объект недвижимого имущества создан до дня установления ЗОУИТ и её границ либо после дня установления такой зоны при условии, что в правоустанавливающих документах на указанные объекты отсутствовала информация об установленных в ЗОУИТ ограничениях;
• правообладателям соответствующих объектов ранее не должны были возмещаться убытки, причинённые ограничением их прав в связи с установлением такой зоны (п. 25 ст. 26 закона № 342-ФЗ). 

2. Возмещение убытков

Отметим, что прежней редакцией ст. 57 ЗК РФ была предусмотрена возможность возмещения убытков в связи с ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Однако судебные акты по взысканию такого рода убытков были единичны, а общий подход к разрешению соответствующих споров так и не был выработан. При этом отдельные позиции, которые были сформированы судебной практикой, существенно затрудняют взыскание убытков в случае попадания участков в ЗОУИТ.

Так, была сформирована позиция о том, что если лицо не было собственником участка на момент, когда была установлена ЗОУИТ, то его защищаемые законом интересы не нарушены, и право на возмещение убытков отсутствует[22].

Подход судов прост: если не был собственником, когда была введена, например, СЗЗ, то нарушены не твои защищаемые законом интересы. При этом предыдущий собственник право на компенсацию убытков утратил (объект отчуждён), а новый это право не приобрёл.

В качестве отдельных позиций судов на примере СЗЗ можно указать следующие.

Так, при рассмотрении дела № А41-20317/11 удовлетворено требование совхоза о взыскании убытков в виде потери рыночной стоимости земельного участка, вызванной распространением на часть его территории СЗЗ, установленной вокруг межпоселенческого кладбища.

Смоленским областным судом было отменено решение суда первой инстанции по делу № 33-2445 об удовлетворении требований о взыскании рыночной стоимости земельного участка в связи с невозможностью его использования по назначению в связи с нахождением в СЗЗ кладбища и наличием захоронений.

Суд сделал вывод, что сам факт нахождения земельного участка в СЗЗ не свидетельствует о невозможности его использования по целевому назначению, т. к. согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 в СЗЗ допускается размещение сельхозугодий для выращивания технических культур, не используемых для продуктов питания, и, следовательно, права истца не были нарушены (Апелляционное определение Смоленского областного суда от 07.08.2022 по делу № 33-2445).

По результатам рассмотрения дела № 33-4114 суд взыскал убытки в размере полной стоимости самого земельного участка, расположенного на нём дома и плодово-ягодных культур, сославшись на ст. 57 ЗК РФ в связи с включением земельного участка в СЗЗ объекта по уничтожению химического оружия (Кассационное определение Кировского городского суда от 21.12.2022 по делу № 33-4114).

Как видно из приведённой судебной практики, в случаях, когда убытки, причинённые ограничением прав на землю СЗЗ, всё же взыскиваются, суды, апеллируя к ст. 57 ЗК РФ и указывая на особый порядок возмещения убытков, исходят из общего порядка определения убытков.

Стоит отметить, что возмещение убытков в форме упущенной выгоды вообще не применяется судами. Хотя главным «убытком» при ограничении прав собственников и иных титульных владельцев ЗУ установлением СЗЗ чаще всего как раз и выступает именно упущенная выгода.

Например, для участка с разрешённым использованием для целей жилищного строительства фактически утрачивается возможность его использования по назначению, но упущенная выгода очевидно существенно больше, чем просто стоимость квадратного метра земельного участка.

Также суды исходят из того, что возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, ввиду чего лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать в т. ч. наличие вины причинителя вреда[23].

А. Новое регулирование правил о возмещении убытков

Законом № 342-ФЗ были внесены изменения в ст. 57 ЗК РФ, в т. ч. была предусмотрена возможность возмещения убытков в связи с ограничением прав собственников объектов капитального строительства лицам, с которыми заключены договоры социального найма, в связи с установлением, изменением ЗОУИТ.

Также ЗК РФ был дополнен новой ст. 57.1, посвящённой особенностям возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением ЗОУИТ[24].

Основные новые положения сводятся к следующему.

Прежде всего, определён круг лиц, которым могут быть возмещены убытки в связи с установлением (изменением) ЗОУИТ, который несколько шире круга лиц, которые вправе требовать выкупа принадлежащих им объектов. Так, возмещения убытков вправе требовать:

Также определены лица, которые должны возмещать убытки в указанных случаях, которыми могут быть:

а)  правообладатели объектов капитального строительства, в связи с размещением которых принято решение об установлении (изменении) ЗОУИТ;б)  орган государственной власти (местного самоуправления), принявший решение об установлении (изменении) ЗОУИТ или установивший её границы, в случае отсутствия указанных в п. «а» лиц или установления ЗОУИТ по основаниям, не связанным с размещением таких объектов;в)  уполномоченные федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ, орган местного самоуправления в случае установления зон охраны ОКН, границ защитных зон ОКН;г)   в определённых случаях органы государственной власти (местного самоуправления), которые приняли решение об установлении (изменении)

Отметим, что лица, от которых правообладатели объектов недвижимого имущества вправе требовать выкупа в указанных ранее случаях, совпадают с перечисленными лицами, обязанными возмещать убытки.

Касательно объёма возмещения убытков в п. 1 ст. 57.1 ЗК РФ прямо указывается на то, что убытки, включая упущенную выгоду, возмещаются в полном объёме. Из п.п. 3-6 ст. 57.1 ЗК РФ следует, что при определении размера убытков могут учитываться в т. ч. уменьшение рыночной стоимости имущества, расходы, связанные со сносом объектов капитального строительства или приведением их параметров (разрешённого использования), разрешённого использования земельных участков в соответствие с установленными в границах ЗОУИТ ограничениями, убытки, возникающие в связи с расторжением договоров, заключённых в отношении объектов недвижимого имущества, невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами.

Учитывая, что убытки должны возмещаться в полном объёме, необходимо исходить из того, что при определении их размера, помимо перечисленных в ст. 57.1 ЗК РФ, должны учитываться и все иные расходы, а также неполученные доходы правообладателей объектов недвижимого имущества.

Возмещение убытков осуществляется на основании соглашения о возмещении убытков либо на основании решения суда. При этом соглашение должно предусматривать условие о сносе объекта недвижимого имущества, приведении его параметров (разрешённого использования) в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах ЗОУИТ (при наличии такого объекта) (п. 12 ст. 57.1 ЗК РФ).

В целом необходимо отметить, что приведённые положения являются только первым этапом регулирования, так как Правительством РФ должен быть утверждён порядок определения состава и размера убытков, порядок заключения соглашения о возмещении убытков и условия такого соглашения, порядок возмещения убытков[27] (п. 5 ст. 57 ЗК РФ).

Требование о возмещении убытков может быть направлено в срок не более пяти лет со дня установления (изменения) ЗОУИТ либо со дня, когда соответствующие лица узнали или должны были узнать об этом[28] (п. 13 ст. 57.1 ЗК РФ).

При этом в новых положениях, как и ранее, не решён вопрос о том, должно ли лицо быть правообладателем объекта недвижимого имущества в момент установления (изменения) ЗОУИТ для того, чтобы ему могли быть возмещены убытки в связи с попаданием объекта в ЗОУИТ.

На наш взгляд, если правопредшественнику правообладателя объекта недвижимого имущества убытки были возмещены, то действующий правообладатель не вправе требовать их повторного возмещения, и его интерес в ряде случаев может быть удовлетворён за счёт предъявления соответствующего требования к правопредшественнику (например, контрагенту по договору).

Напротив, если правопредшественнику такого лица убытки не возмещались, то действующий правообладатель объекта должен иметь право на их возмещение при соблюдении условия о сроке предъявления соответствующего требования, даже если он не являлся обладателем объекта на момент установления (изменения) ЗОУИТ.

Б. Переходные положения

В соответствии с положениями ст. 26 закона № 342-ФЗ (в ред. 2022 г.):

а)  отношения, возникающие в связи с возмещением убытков, причинённых в связи с установлением ЗОУИТ до 01.01.2022, до указанной даты (01.01.2022) регулируются ст. 57 ЗК РФ (в ред. до вступления в силу закона № 342-ФЗ), и из новой ст. 57.

1 ЗК РФ применяется только п. 8 в части лиц, возмещающих такие убытки (с учётом переходных положений о таких лицах в п.п. 29 и 30 ст. 26 закона № 342-ФЗ)[29];б)  если убытки в отношении установленных до 01.01.2022 ЗОУИТ не были возмещены до 01.01.

В частности, убытки возмещаются только тем правообладателям объектов недвижимого имущества, которые на основании уведомления обязаны привести объекты в соответствие с установленными в ЗОУИТ ограничениями либо снести объекты капитального строительства (см. ранее) (п.п. 29, 35 ст.

26 закона № 342-ФЗ). Соответственно, если правообладатели вправе в порядке п. 33 ст. 26 закона № 342-ФЗ использовать участки и объекты капитального строительства в соответствии с их видами разрешённого использования независимо от ограничений в ЗОУИТ, то они не могут требовать возмещения убытков по новым правилам ст.ст. 57, 57.1 ЗК РФ, хотя такие убытки у них могут возникать (за пределами расходов на снос и приведение в соответствие).

Также в отношении ЗОУИТ, устанавливаемых до 01.01.2022, п. 29 ст. 26 закона № 342-ФЗ установлен несколько иной перечень лиц, обязанных возмещать убытки, а также предусмотрены дополнительные условия для возмещения убытков.

Так, правообладатели объектов капитального строительства, в связи с размещением которых установлена ЗОУИТ, органы государственной власти (местного самоуправления) обязаны возместить убытки правообладателям объектов капитального строительства, попадающих в ЗОУИТ, только в том случае, если такие объекты возведены до дня установления ЗОУИТ и её границ, либо после дня установления такой зоны, если отсутствовал публичный доступ к сведениям о такой зоне, либо было получено согласование размещения объектов от правообладателя объекта, в связи с размещением которого установлена ЗОУИТ.

В отдельных случаях убытки могут возмещаться также органами, которые выдали необходимые согласования и разрешения на возведение объектов либо предоставили участок, вид разрешённого использования которого допускает строительство. Таким образом, при применении после 01.01.2022 норм ст. 57.1 ЗК РФ в отношении ЗОУИТ, установленных до 01.01.2022, необходимо учитывать специальные положения ст. 26 закона № 342-ФЗ.

в)  отношения по возмещению убытков в связи с ограничениями в ЗОУИТ, устанавливаемых после 01.01.2022, регулируются ст.ст. 57 и 57.1 ЗК РФ.

4.11. Зоны охраны, защитные зоны, территория объектов культурного наследия

В соответствии с п. 4 ст. 99 ЗК РФ в целях сохранения исторической, ландшафтной и градостроительной среды в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ устанавливаются зоны охраны ОКН. В пределах земель историко-культурного назначения за пределами земель населённых пунктов вводится особый правовой режим использования земель, запрещающий деятельность, несовместимую с основным назначением этих земель.

При этом следует отличать зону охраны ОКН, защитную зону ОКН и территорию ОКН. Предварительно отметим, что зона охраны ОКН и защитная зона ОКН входят в перечень ЗОУИТ, в то время как территория ОКН не относится к ЗОУИТ.

Зоны охраны объектов культурного наследия

Ст. 34 закона № 73-ФЗ определяет правовой режим зон охраны ОКН.

Так, в целях обеспечения сохранности ОКН в его исторической среде на сопряжённой с ним территории устанавливаются следующие зоны охраны ОКН:

1. Охранная зона объекта культурного наследия (далее – ОЗ) – территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности ОКН в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды ОКН.
2. Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (далее – ЗРЗ) – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.
3. Зона охраняемого природного ландшафта (далее – ЗОЛ) – территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель и земельных участков, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоёмы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с ОКН.

В целях одновременного обеспечения сохранности нескольких объектов культурного наследия в их исторической среде допускается установление для данных ОКН единой ОЗ, единой ЗРЗ и единой ЗОЛ (объединённая зона охраны объектов культурного наследия). К примеру, такие объединённые зоны охраны ОКН действуют в Санкт-Петербурге[64].

Необходимый состав зон охраны ОКН, а также объединённой зоны охраны ОКН определяется соответственно проектом зон охраны ОКН или проектом объединённой зоны ОКН. Порядок разработки, согласования и утверждения таких проектов, а также требования к режимам использования земель, земельных участков и общие принципы установления требований к градостроительным регламентам в границах территорий указанных зон установлены Положением о зонах охраны объектов культурного наследия, утверждённым Постановлением Правительства РФ от 12.09.2022 № 972[65].

Решения об установлении, изменении зон охраны ОКН, в том числе границы объединённой зоны охраны ОКН (за исключением отнесённых к особо ценным ОКН народов РФ, а также включённых в Список всемирного наследия), принимаются, а требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются (1) на основании проектов зон охраны ОКН в отношении ОКН федерального значения либо проекта объединённой зоны охраны ОКН – органом государственной власти субъекта РФ по согласованию с федеральным органом охраны ОКН, а (2)

В соответствии с п. 5 ст. 34 закона № 73-ФЗ зоны охраны ОКН должны быть установлены в срок не более чем два года со дня включения такого ОКН в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ. Соответственно, зоны охраны ОКН не устанавливаются для ОКН, не включённых в реестр таких объектов.

Одновременно в п. 15 ст. 26 закона № 342-ФЗ предусмотрено, что зоны охраны ОКН, в отношении которых до дня официального опубликования закона № 342-ФЗ (04.08.2022) установлены защитные зоны ОКН (т. е. такие объекты культурного наследия включены в реестр ОКН до этой даты), должны быть установлены в срок не позднее 01.01.2022.

Решение о прекращении существования зон охраны ОКН (за исключением отнесённых к особо ценным ОКН народов РФ, а также включённых в Список всемирного наследия) принимается органом государственной власти субъекта РФ. При этом зоны охраны ОКН прекращают существование без принятия решения о прекращении существования таких зон в случае исключения ОКН из Единого государственного реестра ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ.

Границы зон охраны ОКН могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков[66].

Процедура установления зон охраны объектов культурного наследия

1. Разработка проектов зон охраны ОКН, проекта объединённой зоны охраны ОКН.

Осуществляется физическими или юридическими лицами на основе материалов историко-архитектурных, историко-градостроительных и архивных исследований (далее – историко-культурные исследования), а также с использованием данных государственного кадастра недвижимости при их наличии.

Разработка проектов, материалов историко-культурных исследований, обосновывающих необходимость разработки проектов зон охраны ОКН, включается в соответствующие федеральные и региональные целевые программы, в которых предусматриваются мероприятия по сохранению, использованию, популяризации и государственной охране ОКН.

Разработка проектов может также осуществляться по инициативе и за счёт средств органов местного самоуправления, собственников или пользователей ОКН, правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны ОКН.

Разработку проектов организуют Минкультуры России, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления.

2. Проведение государственной историко-культурной экспертизы проекта зон охраны ОКН и проекта объединённой зоны охраны ОКН^[67].
3. Представление проекта зон охраны ОКН, проекта объединённой зоны охраны ОКН вместе с обосновывающими материалами, положительным заключением государственной историко-культурной экспертизы и результатами общественного обсуждения (проводится при проведении государственной историко-культурной экспертизы) в соответствующий орган государственной власти.
4. Утверждение границ зон охраны ОКН, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данных зон:

• в отношении зон охраны (объединённой зоны охраны) ОКН федерального значения, признанного особо ценным ОКН народов РФ или включённого в Список всемирного наследия, осуществляется Минкультуры России по согласованию с Минстроем России при наличии положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы и заключения соответствующего органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного в области государственной охраны ОКН;
• в отношении зон охраны (объединённых зон охраны) ОКН федерального значения (за исключением особо ценного ОКН народов РФ или включённого в Список всемирного наследия) осуществляется органом государственной власти субъекта РФ по согласованию с Минкультуры России;
• в отношении зон охраны ОКН регионального значения или местного значения осуществляется органом государственной власти субъекта РФ в порядке, установленном законом субъекта РФ, на территории которого расположен данный ОКН.

5. Направление органом государственной власти, утвердившим сведения о зоне охраны ОКН (объединённой зоне охраны), указанные выше в п. 4, копии решения об установлении зон охраны ОКН в соответствующий орган местного самоуправления городского округа или муниципального района, на территории которого расположены указанные зоны, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

Направление копии акта органа государственной власти субъекта РФ об утверждении зон охраны ОКН федерального значения, объединённой зоны охраны ОКН, включая текстовое и графическое приложения к ним, в Минкультуры России.

6. Внесение сведений о наличии зон охраны объекта культурного наследия в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ, размещение сведений в федеральной государственной информационной системе территориального планирования и представление сведений в установленном порядке в орган кадастрового учёта для внесения в государственный кадастр недвижимости (применительно к зонам охраны ОКН, устанавливаемым после 04.08.2022, важно помнить о том, что такие зоны будут считаться установленными только со дня внесения сведений о зоне в ЕГРН в соответствии с п. 24 ст. 106 ЗК РФ). Утверждённые границы зон охраны ОКН (объединённой зоны охраны), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон обязательно учитываются и отображаются в документах территориального планирования, ПЗЗ, документации по планировке территории (в случае необходимости в указанные документы вносятся изменения в установленном порядке).

Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах ОЗ, в том числе единой ОЗ:

• запрещение строительства объектов капитального строительства, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной и (или) природной среды объекта культурного наследия (восстановление, воссоздание, восполнение частично или полностью утраченных элементов и (или) характеристик историко-градостроительной и (или) природной среды);
• ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений, особенностей деталей и малых архитектурных форм;
• ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе запрет или ограничение на размещение рекламы, вывесок, временных построек и объектов (автостоянок, киосков, навесов);
• сохранение градостроительных (планировочных, типологических, масштабных) характеристик историко-градостроительной и природной среды, в том числе всех исторически ценных градоформирующих объектов;
• обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде, в том числе сохранение и восстановление сложившегося в природном ландшафте соотношения открытых и закрытых пространств;
• соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также сохранности охраняемого природного ландшафта;
• иные требования, необходимые для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении.

Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах ЗРЗ, в том числе единой ЗРЗ:

• ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;
• ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;
• обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
• ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
• сохранение качества окружающей среды, необходимого для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
• соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также охраняемого природного ландшафта;
• иные требования, необходимые для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.

Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах ЗОЛ, в том числе единой ЗОЛ:

• запрещение строительства объектов капитального строительства, ограничение хозяйственной деятельности, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей в целях сохранения и восстановления композиционной связи с объектом культурного наследия природного ландшафта, включая долины рек, водоёмы, леса и открытые пространства (за исключением работ по благоустройству территории и размещению малых архитектурных форм);
• сохранение качества окружающей среды, необходимого для обеспечения сохранности и восстановления (регенерации) охраняемого природного ландшафта;
• сохранение сложившегося в охраняемом природном ландшафте соотношения открытых и закрытых пространств в целях обеспечения визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
• соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также охраняемого природного ландшафта;
• иные требования, необходимые для сохранения и восстановления (регенерации) охраняемого природного ландшафта.

Защитные зоны объектов культурного наследия

От зоны охраны ОКН следует отличать защитную зону ОКН. Так, защитная зона ОКН прекращает существование со дня внесения в ЕГРН сведений о зонах охраны такого ОКН.

Согласно ст. 34.1 закона № 73-ФЗ защитными зонами ОКН являются территории, которые прилегают к включённым в реестр памятникам и ансамблям и в границах которых в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Защитные зоны не устанавливаются для объектов археологического наследия, некрополей, захоронений, расположенных в границах некрополей, произведений монументального искусства, а также памятников и ансамблей, расположенных в границах достопримечательного места, в которых соответствующим органом охраны объектов культурного наследия установлены специальные требования и ограничения в соответствии со ст. 56.4 закона № 73-ФЗ.

Защитные зоны устанавливаются только для ОКН, включённых в реестр таких объектов; в отношении «вновь выявленных объектов культурного наследия», выявленных ОКН, объектов, обладающих признаками ОКН (т. е. ещё не включённых в реестр объектов, где не определён предмет охраны), защитные зоны не устанавливаются.

Границы защитной зоны ОКН устанавливаются:

1)  для памятника, расположенного в границах населённого пункта, на расстоянии 100 метров от внешних границ территории памятника; для памятника, расположенного вне границ населённого пункта, на расстоянии 200 метров от внешних границ территории памятника;

2)  для ансамбля, расположенного в границах населённого пункта, на расстоянии 150 метров от внешних границ территории ансамбля; для ансамбля, расположенного вне границ населённого пункта, на расстоянии 250 метров от внешних границ территории ансамбля.

В случае отсутствия утверждённых границ территории ОКН, расположенного в границах населённого пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 200 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удалённых элементов ансамбля, включая парковую территорию.

В случае отсутствия утверждённых границ территории ОКН, расположенного вне границ населённого пункта, границы защитной зоны такого объекта устанавливаются на расстоянии 300 метров от линии внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля, образуемого соединением внешних точек наиболее удалённых элементов ансамбля, включая парковую территорию.

Региональный орган охраны ОКН вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от вышеуказанных расстояний, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учётом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством РФ[68].

Также важно помнить о том, что в соответствии с п.п. 1, 19 ст. 106 ЗК РФ защитная зона объекта культурного наследия возникает в силу федерального закона, т. е. принятия специального решения о её установлении не требуется, однако необходимы подготовка сведений о границах такой зоны и их внесение в ЕГРН.

Защитные зоны ОКН, включённых в реестр ОКН после 04.08.2022, будут считаться установленными со дня внесения сведений о таких зонах в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК РФ). В отношении защитных зон, возникших до 01.01.2022, будет действовать переходный период (до 01.01.2025), в течение которого они будут признаваться существующими и при отсутствии сведений о них в ЕГРН, а в отношении ОКН должны быть установлены зоны охраны с включением сведений о них в ЕГРН (до 01.01.2022) (п.п. 8, 15 ст. 26 закона № 342-ФЗ).

Территория объектов культурного наследия

Согласно ст. 3.1 закона № 73-ФЗ под территорией ОКН понимается территория, непосредственно занятая данным ОКН и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся его неотъемлемой частью и установленная в соответствии с законом № 73-ФЗ.

Территория ОКН устанавливается для ОКН, включённых в реестр, и для выявленных ОКН.

В территорию ОКН могут входить земли, земельные участки, части земельных участков, земли лесного фонда, водные объекты или их части, находящиеся в государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц. Границы территории ОКН могут не совпадать с границами земельных участков. В границах территории ОКН могут находиться земли, в отношении которых не проведён государственный кадастровый учёт.

Границы территории ОКН, за исключением границ территории объекта археологического наследия[69], определяются проектом границ территории ОКН на основании архивных документов, в том числе исторических поземельных планов, и научных исследований с учётом особенностей каждого ОКН, включая степень его сохранности и этапы развития.

Требования к составлению проектов границ территорий ОКН установлены Приказом Минкультуры России от 04.06.2022 № 1745 «Об утверждении требований к составлению проектов границ территорий объектов культурного наследия».

Границы территории ОКН утверждаются:

• в составе акта Минкультуры России о включении соответствующего ОКН в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации – для ОКН федерального значения;
• в составе акта органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН, о включении соответствующего ОКН в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ – для ОКН регионального значения и ОКН местного (муниципального) значения;
• актом органа исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченного в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН, в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, – для выявленных ОКН.

Сведения о границах территории ОКН, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в границах территории ОКН, вносятся в ЕГРН. Отсутствие в ЕГРН указанных сведений не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах территории ОКН, установленных земельным законодательством РФ и ст. 5.1 закона № 73-ФЗ.

В отношении территории ОКН устанавливается правовой режим, не связанный с режимом использования земель зон охраны ОКН, защитных зон ОКН, о которых речь шла ранее (территории ОКН не признаются видом ЗОУИТ в ст. 105 ЗК РФ, однако в границах таких территорий предусматриваются крайне серьёзные ограничения осуществления деятельности, подлежащие обязательному соблюдению).

В границах территории ОКН – памятника или ансамбля – запрещается:

• строительство объектов капитального строительства и увеличение объёмно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства;
• проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению ОКН или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды ОКН.

В границах территории ОКН – достопримечательного места – разрешаются:

• работы по сохранению памятников и ансамблей, находящихся в границах территории достопримечательного места, работы, направленные на обеспечение сохранности особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ и подлежащих обязательному сохранению;
• строительство объектов капитального строительства в целях воссоздания утраченной градостроительной среды;
• осуществление ограниченного строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства при условии сохранения особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в Единый государственный реестр ОКН (памятников истории и культуры) народов РФ и подлежащих обязательному сохранению.

На территории памятника, ансамбля или достопримечательного места разрешается ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности ОКН и позволяющей обеспечить функционирование ОКН в современных условиях.

Как видно из приведённых положений закона, наиболее строгие ограничения установлены в отношении памятников и ансамблей.

Требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, а также требования к градостроительному регламенту в границах территории достопримечательного места устанавливаются:

1. Минкультуры России – для достопримечательного места федерального значения;
2. органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН, – для достопримечательного места регионального значения;
3. органом местного самоуправления, уполномоченным в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны ОКН, – для достопримечательного места местного (муниципального) значения.

Орган, установивший требования к осуществлению деятельности в границах территории достопримечательного места, в течение пяти дней со дня вступления в силу акта об установлении таких требований направляет копию указанного акта в Росреестр.

4.4. Охранные зоны

При анализе земельного участка особое внимание следует уделять размещённым в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для многих застройщиков.

Таблица 7. Регулирование охранных зон

Размеры и режим охранных зон газопроводов

Таблица 8. Размер охранной зоны газопроводов

В границах охранной зоны газопроводов запрещается:

1. Строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения.
2. Сносить и реконструировать мосты, коллекторы, автомобильные и железные дороги с расположенными на них газораспределительными сетями без предварительного выноса этих газопроводов по согласованию с эксплуатационными организациями.
3. Разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения, предохраняющие газораспределительные сети от разрушений.
4. Перемещать, повреждать, засыпать и уничтожать опознавательные знаки, контрольно-измерительные пункты и другие устройства газораспределительных сетей.
5. Устраивать свалки и склады, разливать растворы кислот, солей, щелочей и других химически активных веществ.
6. Огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей.
7. Разводить огонь и размещать источники огня.
8. Рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра.
9. Открывать калитки и двери газорегуляторных пунктов, станций катодной и дренажной защиты, люки подземных колодцев, включать или отключать электроснабжение средств связи, освещения и систем телемеханики.
10. Набрасывать, приставлять и привязывать к опорам и надземным газопроводам, ограждениям и зданиям газораспределительных сетей посторонние предметы, лестницы, влезать на них.
11. Самовольно подключаться к газораспределительным сетям.

Иные ограничения в охранной зоне см. в табл. 9.

Таблица 9. Ограничения в охранной зоне газопроводов

Охранные зоны магистральных газопроводов

Таблица 10. Размер охранной зоны магистральных газопроводов

В охранных зонах магистральных газопроводов запрещается:

1. перемещать, засыпать, повреждать и разрушать контрольно-измерительные и контрольно-диагностические пункты, предупредительные надписи, опознавательные и сигнальные знаки местонахождения магистральных газопроводов;
2. открывать двери и люки необслуживаемых усилительных пунктов на кабельных линиях связи, калитки ограждений узлов линейной арматуры, двери установок электрохимической защиты, люки линейных и смотровых колодцев, открывать и закрывать краны, задвижки, отключать и включать средства связи, энергоснабжения, устройства телемеханики магистральных газопроводов;
3. устраивать свалки, осуществлять сброс и слив едких и коррозионно-агрессивных веществ и горюче-смазочных материалов;
4. складировать любые материалы, в том числе горюче-смазочные, или размещать хранилища любых материалов;
5. повреждать берегозащитные, водовыпускные сооружения, земляные и иные сооружения (устройства), предохраняющие магистральный газопровод от разрушения;
6. проводить работы с использованием ударно-импульсных устройств и вспомогательных механизмов, сбрасывать грузы;
7. осуществлять рекреационную деятельность, кроме деятельности по размещению туристских стоянок, разводить костры и размещать источники огня;
8. огораживать и перегораживать охранные зоны;
9. размещать какие-либо здания, строения, сооружения, не относящиеся к объектам магистрального газопровода, за исключением прямо указанных объектов (например, гаражей, стоянок и парковок транспортных средств, причалов для судов и пляжей – с письменного разрешения собственника магистрального газопровода);
10. осуществлять несанкционированное подключение (присоединение) к магистральному газопроводу и т. д.

Также в Постановлении Правительства РФ от 08.09.2022 № 1083 приведён перечень действий, которые допускается совершать в охранных зонах магистральных газопроводов только с письменного разрешения собственника магистрального газопровода или организации, эксплуатирующей магистральный газопровод. К таким действиям относится, например:

1. проведение горных, взрывных, строительных, монтажных, мелиоративных работ, в том числе работ, связанных с затоплением земель;
2. осуществление посадки и вырубки деревьев и кустарников;
3. проведение земляных работ на глубине более чем 0,3 метра, планировка грунта;
4. прокладка инженерных коммуникаций;
5. проведение инженерных изысканий, связанных с бурением скважин и устройством шурфов.

Размеры и режим охранных зон магистральных трубопроводов

Таблица 11. Размеры охранных зон магистральных трубопроводов

В охранной зоне магистральных трубопроводов запрещается:

1. Перемещать, засыпать и ломать опознавательные и сигнальные знаки, контрольно-измерительные пункты.
2. Открывать люки, калитки и двери необслуживаемых усилительных пунктов кабельной связи, ограждений узлов линейной арматуры, станций катодной и дренажной защиты, линейных и смотровых колодцев и других линейных устройств, открывать и закрывать краны и задвижки, отключать или включать средства связи, энергоснабжения и телемеханики трубопроводов.
3. Устраивать всякого рода свалки, выливать растворы кислот, солей и щелочей.
4. Разрушать берегоукрепительные сооружения, водопропускные устройства, земляные и иные сооружения (устройства), предохраняющие трубопроводы от разрушения, а прилегающую территорию и окружающую местность – от аварийного разлива транспортируемой продукции.
5. Бросать якоря, проходить с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами, производить дноуглубительные и землечерпальные работы.
6. Разводить огонь и размещать какие-либо открытые или закрытые источники огня.

В охранной зоне допускается по согласованию с эксплуатирующей организацией:

1. Возводить любые постройки и сооружения.
2. Высаживать деревья и кустарники всех видов, складировать корма, удобрения, материалы, сено и солому, располагать коновязи, содержать скот, выделять рыбопромысловые участки, производить добычу рыбы, а также водных животных и растений, устраивать водопои, производить колку и заготовку льда.
3. Сооружать проезды и переезды через трассы трубопроводов, устраивать стоянки автомобильного транспорта, тракторов и механизмов, размещать сады и огороды.
4. Производить мелиоративные земляные работы, сооружать оросительные и осушительные системы.
5. Производить всякого рода открытые и подземные, горные, строительные, монтажные и взрывные работы, планировку грунта.
6. Производить геолого-съёмочные, геолого-разведочные, поисковые, геодезические и другие изыскательские работы, связанные с устройством скважин, шурфов и взятием проб грунта (кроме почвенных образцов).

Предприятию трубопроводного транспорта разрешается:

1. Подъезд в соответствии со схемой проездов, согласованной с землепользователем, автомобильного транспорта и других средств к трубопроводу и его объектам для обслуживания и проведения ремонтных работ.

В аварийных ситуациях разрешается подъезд к трубопроводу и сооружениям на нём по маршруту, обеспечивающему доставку техники и материалов для устранения аварий с последующим оформлением и оплатой нанесённых убытков землевладельцам.

Если трубопроводы проходят по территории запретных зон и специальных объектов, то соответствующие организации должны выдавать работникам, обслуживающим эти трубопроводы, пропуска для проведения осмотров и ремонтных работ в любое время суток.

2. Устройство в пределах охранной зоны шурфов для проверки качества изоляции трубопроводов и состояния средств их электрохимической защиты от коррозии и производство других земляных работ, необходимых для обеспечения нормальной эксплуатации трубопроводов, с предварительным (не менее чем за 5 суток до начала работ) уведомлением об этом землепользователя.
3. Вырубка деревьев при авариях на трубопроводах, проходящих через лесные угодья, с последующим оформлением в установленном порядке лесорубочных билетов и с очисткой мест от порубочных остатков.

В случае необходимости предприятия трубопроводного транспорта могут осуществлять в процессе текущего содержания трубопроводов рубку леса в их охранных зонах с оформлением лесорубочных билетов на общих основаниях. Полученная при этом древесина используется указанными предприятиями.

Основные правила производства работ в охранной зоне:

1. Любые работы и действия, производимые в охранных зонах трубопроводов, кроме ремонтно-восстановительных и сельскохозяйственных работ, могут выполняться только по получении разрешения на производство работ в охранной зоне магистрального трубопровода от предприятия трубопроводного транспорта.

Разрешение на производство работ может быть выдано только при условии наличия у производителя работ проектной и исполнительной документации, на которой нанесены действующие трубопроводы.

2. До выдачи разрешения на производство работ в охранных зонах трубопровода производственное подразделение предприятия трубопроводного транспорта, эксплуатирующее участок трубопровода, пролегающий в зоне этих работ, выполняет обследование этого участка с целью определения его технического состояния и безопасности, а также уточнения положения трубопровода и всех его сооружений. В случае, когда установлено, что техническое состояние участка трубопровода требует выполнения ремонтных работ для предотвращения возможного его разрушения или утечки транспортируемой продукции, предприятие трубопроводного транспорта имеет право временно (до окончания ремонта) запретить проведение любых, в том числе сельскохозяйственных работ, кроме работ, связанных с ремонтом.
3. Предприятия, организации или отдельные граждане, имеющие намерение производить работы в охранных зонах, обязаны не позднее чем за 5 суток до начала работ, требующих присутствия представителя предприятия трубопроводного транспорта, пригласить этого представителя на место производства работ.
4. При обнаружении на месте производства работ подземных коммуникаций и сооружений, не указанных в проектной документации, работы должны быть немедленно остановлены, приняты меры по обеспечению сохранности этих коммуникаций и сооружений, установлению их принадлежности и вызову представителя эксплуатационной организации.

Размеры и режим охранных зон тепловых сетей

На федеральном уровне размер и режим охранной зоны тепловых сетей регулируется Типовыми правилами охраны коммунальных тепловых сетей, утверждёнными Приказом Минстроя РФ от 17.08.1992 № 197. Однако этот документ не устанавливает конкретных ограничений.

Охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки.

Расстояние от конструкций тепловой сети до зданий, строений, сооружений устанавливается Приложением А к «СП 124.13330.2022. Свод правил. Тепловые сети. Актуализированная редакция СНиП 41-02-2003», утверждённого Приказом Минрегиона России от 30.06.2022 № 280. 

В границах охранной зоны тепловых сетей запрещается:

1. Размещать автозаправочные станции, хранилища горюче-смазочных материалов, складировать агрессивные химические материалы.
2. Загромождать подходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, складировать тяжёлые и громоздкие материалы, возводить временные строения и заборы.
3. Устраивать спортивные и игровые площадки, неорганизованные рынки, остановочные пункты общественного транспорта, стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи, огороды и т. п.
4. Устраивать всякого рода свалки, разжигать костры, сжигать бытовой мусор или промышленные отходы.
5. Производить работы ударными механизмами, производить сброс и слив едких и коррозионно-активных веществ и горюче-смазочных материалов.
6. Проникать в помещения павильонов, центральных и индивидуальных тепловых пунктов посторонним лицам.
7. Снимать покровный металлический слой тепловой изоляции.
8. Занимать подвалы зданий, особенно имеющих опасность затопления, в которых проложены тепловые сети или оборудованы тепловые вводы под мастерские, склады, для иных целей. 

Разрешается с письменного согласия сетевой организации:

1. Производить строительство, капитальный ремонт, реконструкцию или снос любых зданий и сооружений.
2. Производить земляные работы, планировку грунта, посадку деревьев и кустарников, устраивать монументальные клумбы.
3. Производить погрузочно-разгрузочные работы, а также работы, связанные с разбиванием грунта и дорожных покрытий.
4. Сооружать переезды и переходы через трубопроводы тепловых сетей.

Основные правила производства работ в охранной зоне:

1. Проведение перечисленных работ должно согласовываться с владельцами тепловых сетей не менее чем за 3 дня до начала работ. Присутствие представителя владельца тепловых сетей необязательно, если это предусмотрено согласованием.
2. При обнаружении утечки пара или воды из-за повреждений трубопроводов тепловой сети, при обнаружении теплопроводов, не указанных в документации, производитель работ обязан прекратить проведение работ и немедленно поставить в известность предприятие, в ведении которого находятся данные тепловые сети.

Охранная зона объектов электроэнергетики

Таблица 12. Размеры охранных зон объектов электросетевого хозяйства

Таблица 13. Размеры охранных зон вдоль воздушных линий электропередачи

В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе:

1. Набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий электропередачи.
2. Размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.
3. Находиться в пределах огороженной территории и помещениях распределительных устройств и подстанций, открывать двери и люки распределительных устройств и подстанций, производить переключения и подключения в электрических сетях (указанное требование не распространяется на работников, занятых выполнением разрешённых в установленном порядке работ), разводить огонь в пределах охранных зон вводных и распределительных устройств, подстанций, воздушных линий электропередачи, а также в охранных зонах кабельных линий электропередачи.
4. Размещать свалки.
5. Производить работы ударными механизмами, сбрасывать тяжести массой свыше 5 тонн, производить сброс и слив едких и коррозионных веществ и горюче-смазочных материалов (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи).

Помимо указанных выше действий, в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, запрещается:

1. Складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных материалов.
2. Размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешённых в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
3. Использовать (запускать) любые летательные аппараты, в том числе воздушных змеев, спортивные модели летательных аппаратов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
4. Бросать якоря с судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи).
5. Осуществлять проход судов с поднятыми стрелами кранов и других механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи). 

Запрещается без письменного разрешения сетевой организации:

1. Строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.
2. Горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель.
3. Посадка и вырубка деревьев и кустарников.
4. Дноуглубительные, землечерпальные и погрузочно-разгрузочные работы, добыча рыбы, других водных животных и растений придонными орудиями лова, устройство водопоев, колка и заготовка льда (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи).
5. Проход судов, у которых расстояние по вертикали от верхнего крайнего габарита с грузом или без груза до нижней точки провеса проводов переходов воздушных линий электропередачи через водоёмы менее минимально допустимого расстояния, в том числе с учётом максимального уровня подъёма воды при паводке.
6. Проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
7. Земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи).
8. Полив сельскохозяйственных культур в случае, если высота струи воды может составить свыше 3 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
9. Полевые сельскохозяйственные работы с применением сельскохозяйственных машин и оборудования высотой более 4 метров (в охранных зонах воздушных линий электропередачи) или полевые сельскохозяйственные работы, связанные с вспашкой земли (в охранных зонах кабельных линий электропередачи).

В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо указанных выше действий, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается:

1. Размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, садовые, огородные земельные участки и иные объекты недвижимости, расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд объекты жилищного строительства, в том числе индивидуального (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).
2. Складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных материалов.
3. Устраивать причалы для стоянки судов, барж и плавучих кранов, бросать якоря с судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи).

Требования к установлению границ охранных зон объектов по производству электрической энергии[37]

Охранная зона устанавливается вдоль границы земельного участка, предоставленного для размещения объекта по производству электрической энергии, в виде части поверхности участка земли, ограниченной линией, параллельной границе земельного участка:

а)  на расстоянии 50 м от указанной границы – для объектов высокой категории опасности;б)  на расстоянии 30 м от указанной границы – для объектов средней категории опасности;в)  на расстоянии 10 м от указанной границы – для объектов низкой категории опасности и объектов, категория опасности которых не определена в установленном законодательством порядке.

Также охранная зона устанавливается в отношении таких объектов вспомогательного назначения, задействованных в едином технологическом цикле производства электрической энергии, размещённых за границами земельного участка, предоставленного для размещения объекта по производству электрической энергии, как подземные линейные гидротехнические сооружения (напорные деривационные туннели и др.) и резервуары для хранения топлива, береговые насосные станции, объекты промышленных стоков.

В охранных зонах запрещается осуществлять действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов, в том числе привести к их повреждению или уничтожению и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также нанесение вреда окружающей среде и возникновение пожаров и чрезвычайных ситуаций, например:

1. убирать, перемещать, засыпать и повреждать предупреждающие знаки;
2. размещать кладбища, скотомогильники, захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ;
3. проводить работы, размещать объекты и предметы, возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов;
4. складировать любые материалы, в том числе взрывоопасные, пожароопасные и горюче-смазочные.

В пределах охранных зон без письменного согласования владельцев объектов запрещается:

1. размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов;
2. проводить любые мероприятия, связанные с пребыванием людей, не занятых выполнением работ, разрешённых в установленном порядке;
3. осуществлять горные, взрывные, мелиоративные работы, в том числе связанные с временным затоплением земель.

Охранная зона железных дорог

Границы охранных зон железных дорог могут устанавливаться в случае прохождения железнодорожных путей:

• в местах, подверженных снежным обвалам (лавинам), оползням, размывам, селевым потокам, оврагообразованию, карстообразованию и другим опасным геологическим воздействиям;
• в районах подвижных песков;
• по лесам, выполняющим функции защитных лесонасаждений, в том числе по лесам в поймах рек и вдоль поверхностных водных объектов;
• по лесам, где сплошная вырубка древостоя может отразиться на устойчивости склонов гор и холмов и привести к образованию оползней, осыпей, оврагов или вызвать появление селевых потоков и снежных обвалов (лавин), повлиять на сохранность, устойчивость и прочность железнодорожных путей.

В границах охранных зон в целях обеспечения безопасности движения и эксплуатации железнодорожного транспорта могут быть установлены запреты или ограничения на осуществление следующих видов деятельности:

1. строительство капитальных зданий и сооружений, устройство временных дорог, вырубка древесной и кустарниковой растительности, удаление дернового покрова, проведение земляных работ, за исключением случаев, когда осуществление указанной деятельности необходимо для обеспечения устойчивой, бесперебойной и безопасной работы железнодорожного транспорта, повышения качества обслуживания пользователей услугами железнодорожного транспорта, а также в связи с устройством, обслуживанием и ремонтом линейных сооружений;
2. распашка земель;
3. выпас скота;
4. выпуск поверхностных и хозяйственно-бытовых вод.

Следует помнить, что помимо охранной зоны железных дорог законодательство оперирует ещё таким термином, как «полоса отвода железных дорог»[38], имеющим самостоятельное правовое содержание.

Охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, её загрязнением

В целях получения достоверной информации о состоянии окружающей природной среды, её загрязнении вокруг стационарных пунктов наблюдений (кроме метеорологического оборудования, устанавливаемого на аэродромах), входящих в государственную наблюдательную сеть, относящуюся к федеральной собственности, создаются охранные зоны в виде земельных участков и частей акваторий, ограниченных на плане местности замкнутой линией, отстоящей от границ этих пунктов на расстоянии, как правило, 200 метров во все стороны.

Размеры и границы охранных зон стационарных пунктов наблюдений определяются в зависимости от рельефа местности и других условий.

В пределах охранных зон стационарных пунктов наблюдений устанавливаются ограничения на хозяйственную деятельность, которая может отразиться на достоверности информации о состоянии окружающей природной среды, её загрязнении.

Охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена

В настоящее время на федеральном уровне вопросы установления и режима охранных зон метрополитена урегулированы в СП 120.13330.2022 «Метрополитены».

В соответствии с обязательными положениями данного СП охранные зоны следует предусматривать над:

• подземными станциями независимо от глубины их заложения и подуличными переходами;
• стволами вентиляционных и демонтажных шахт, устьями скважин и колодцами водоотливных и канализационных установок;
• участками примыкания водопроводных, тепловых и кабельных вводов к сооружениям метрополитена.

Границы охранных зон следует определять с учётом градостроительной и транспортной обстановки.

Проведение каких-либо работ и новое строительство в пределах охранных зон допускается только по согласованию с организациями, проектирующими и эксплуатирующими метрополитен.

Также СП 120.13330.2022 предусматривает установление технических зон метрополитена, например, у наземных вестибюлей станций, с наружной стороны ограждений наземных участков линий метрополитена, соединительных веток, электродепо и других сооружений. Так же как и в охранных зонах, проведение каких-либо работ и новое строительство в пределах технических зон допускается по согласованию с организациями, проектирующими и эксплуатирующими метрополитен.