Общее собрание собственников (далее по тексту – ОСС ) является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ). От проведения ОСС зависят все мероприятия по обслуживанию дома, его ремонтных работ, работ по благоустройству дворовой территории, а также по проведению капитального ремонта дома. На нём принимаются такие решения, как переизбрание председателя ТСЖ, смена управляющей организации или изменение ставки тарифа за содержание и ремонта жилья. В целом значение ОСС многоквартирного дома трудно переоценить и поэтому очень важно соблюдать всю процедуру его проведения в точности в соответствии с законом. Об этом напоминают специалисты Группы управляющих компаний «Успех», занимающихся управлением многоквартирными домами в Великом Новгороде и Новгородском районе.

Как провести общее собрание собственников?!

Во избежание проблем с надзорными органами, а также чтобы не дать возможность Вашим оппонентам оспорить принятое решение в судебных органах, необходимо общее собрание собственников многоквартирного дома проводить максимально с соблюдением действующего законодательства. Особенно это касается ситуации, когда жители дома решили поменять управляющую организацию или сменить председателя правления дома.

«Для проведения ОСС для начала вам необходим реестр всех собственников вашего многоквартирного дома. Его вы можете получить по письменному обращению в вашу действующую управляющую (обслуживающую) организацию в течение 5 дней с момента обращения (ст. 45 п. 3.1 ЖК РФ)», — разъясняют эксперты.

Собственник, иное лицо, по инициативе которых созывается ОСС, обязаны сообщить собственникам данного дома о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение по проведению ОСС должно быть направлено каждому собственнику в данном доме заказным письмом, если решением ОСС в данном доме предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения под роспись либо размещено в помещении данного дома определенном таким решением и доступным для всех собственников помещений в данном доме (ст. 45 ЖК РФ п.4). Как показывает практика, чаще всего сообщение о проведении ОСС вывешивают на информационных стендах в подъездах, так как данный способ оповещения был утверждён решением ОСС на предыдущих собраниях.

В сообщении о проведении ОСС должны быть указаны:

1. Сведение о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. Форма проведения данного собрания (очное, заочное, очно-заочное);
3. Дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в заочной форме, дата окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленных на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. Повестка дня данного собрания;
5. Порядок ознакомления с информацией или материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место и адрес, где с ними можно ознакомиться.

«Очень важным моментом в уведомлении о проведении собрания является написание повестки общего собрания собственников многоквартирного дома. Вопросы общего собрания собственников многоквартирного дома составлять надо конкретно, по сути, чтобы не возникало двоякого суждения по ним. Первым вопросом всегда является выбор председателя собрания, который ведет собрание, и секретаря собрания, который ведет протокол собрания и оформляет его в последующем. Далее можно выбрать членов счетной комиссии, но это необязательно. Следующие пункты отражают вопросы, по которым и назначается уже само собрание».

Приведем несколько примеров различных вопросов повестки дня при смене управляющей компании:

1. Избрание председателя и секретаря собрания;
2. Прекращение договора управления с ООО «Солнышко» с указанием даты окончания.
3. Выбор ООО «Новая» в качестве управляющей (обслуживающей) компании;
4. Утверждение условий нового договора, с указанием даты начала управления;
5. Утверждение тарифа на содержание и текущий ремонт;
6. О наделении председателя совета многоквартирного дома правом подписывать договор управления;
7. О порядке доведения до собственников информации о принятых решениях, результатах голосования.
8. Определение места хранения протокола.

Согласно приказа Минстроя России № 937/пр от 25.12.2022 пункт «разное добавлять нельзя», на собрании рассматриваются только те вопросы, которые изложены в повестке дня.

Правомочность общего собрания собственников многоквартирного дома определяется наличием кворума. Собрание считается состоявшимся, если кворум общего собрания собственников многоквартирного дома составляет более пятидесяти процентов голосов всех собственников дома. Голоса измеряются не в количестве людей, которые пришли на собрание, а количеством квадратных метров, которым они обладают, за исключением вопросов предусмотренными пунктами 1,1.1-1,1.2,2,3,3.1,4.2,4.3 части 2 ст. 44 ЖК РФ.