Нубс — Персонаж

1. Квартиру взяли в ипотеку и она еще не выплачена

Ипотечная квартира находится в залоге у банка, поэтому продать жилье без его согласия не получится, объясняет агент по недвижимости Ольга Дербенева. Перед поиском покупателя стоит узнать, как погасить ипотеку досрочно и снять обременение с квартиры.

«Самое простое и популярное решение в таком случае — закрыть обременение денежными средствами продавца. Если такой возможности нет, это можно сделать за счет покупателя: тот оставляет первоначальный взнос, собственник погашает заем, а затем продает квартиру», — поясняет эксперт.

Еще один способ — закрыть долг по кредиту в ходе сделки. В этом случае потребуется непосредственное участие банка: сначала нужно получить справку об оставшемся размере долга, а затем покупатель переводит деньги — частично продавцу, а частично банку. После этого можно оформлять собственность.

Можно продать квартиру вместе с ипотечным долгом, это тоже довольно популярная схема. В таких случаях банки часто предлагают рефинансировать кредит. Покупатель просто подает заявку на ипотеку, а после одобрения находит себе квартиру с обременением.

3. Квартира куплена на маткапитал

Если квартира была куплена на маткапитал, для того, чтобы ее продать, надо получить разрешение органов опеки. При этом для детей в новой квартире нужно обязательно выделить равноценные доли, без ухудшения условий.

«Сделки продажи и покупки встречной квартиры должны быть проведены в один день. Из-за привлечения органов опеки процедура оформления в среднем длится 2–3 месяца», — отмечает Ольга Дербенева.

Если при этом квартира еще и в ипотеке, то сначала нужно погасить кредит. После этого детям выделяют доли и получают согласие органов опеки на продажу. Сделать это нужно в течение полугода с момента выплаты ипотеки.

Есть еще один способ продать такую недвижимость — вернуть сумму маткапитала в Пенсионный фонд. Это будет равноценно тому, что вы не использовали господдержку и доли детям выделять не придется.

Главные риски при такой сделке несет покупатель: если органы опеки посчитают, что права детей были нарушены, и докажут это постфактум, сделку могут оспорить. Недвижимость при этом перейдет в собственность прежних владельцев, а покупателям должны будут вернуть деньги.

5. Квартира получена по наследству

«Во-первых, при продаже такой квартиры нужно заплатить налог, если с момента вступления в наследство прошло меньше трех лет. Или же можно сделать занижение стоимости в договоре купли-продажи. Так продавец избежит уплаты налога», — уточняет Ольга Дербенева.

Во-вторых, нужно исключить риск, что спустя время появятся третьи лица с претензиями на имущество. В этом случае суд может признать сделку недействительной, и тогда имущество и деньги должны будут вернуться сторонам. Но денег у продавца на тот момент может уже не быть, а взыскать их не так-то просто. В общем, самое неприятное — это остаться и без денег, и без квартиры. К сожалению, застраховать себя от такого исхода невозможно.

6. Один из собственников признан судом пропавшим без вести или погибшим

Продать квартиру, собственник которой (или один из собственников) пропал без вести, можно, но не ранее чем через пять с половиной лет. Через пять лет суд может признать пропавшего человека погибшим, еще полгода потребуется родственникам, чтобы вступить в права на наследство. В некоторых случаях этот срок сокращается: например, если человек пропал в зоне боевых действий или стихийного бедствия, суд признает его погибшим через три года.

После вступления наследников в право собственности они могут продать квартиру. Однако если пропавший человек внезапно объявится, он может потребовать вернуть его имущество. В этом случае суд может признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, а наследникам придется возмещать нанесенный ущерб. Если денег или эквивалентного имущества у них нет, этот процесс может сильно затянуться.

7. Один из собственников страдает психическим заболеванием

Если собственник квартиры страдает психическим заболеванием, суд может признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной. Основанием здесь послужит то, что человек не осознавал сути своих действий, поясняет Ольга Дербенева. В этом случае покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги за нее.

В такой ситуации есть два варианта действий. Если собственник признан дееспособным, нужно получить заключение психиатра о том, что он может совершать сделку и понимает свои действия, несмотря на диагноз. В идеале сделать это в день продажи квартиры.

Второй вариант — признать психически нездорового собственника недееспособным и оформить над ним опекунство. Тогда перед продажей квартиры нужно получить согласие органов опеки.